Contrat de mixité sociale : Evolution de la Loi SRU (Loi Relative à la solidarité et au renouvellement urbain) de 2000
La loi du 13 décembre 2000 était relative à la solidarité et au renouvellement urbain. Appelée Loi SRU, ce texte a modifié en profondeur le droit de l’urbanisme et du logement en France.
L’article 55 de cette loi impose à certaines communes de disposer d’un nombre minimum de logements sociaux.
La LOI n° 2022-217 du 21 février 2022 est relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale.
Elle contient un titre III relatif à l’urbanisme et au logement avec un article 69 relatif au contrat de mixité sociale.
I- Contrat de mixité sociale : De Quoi s’agit-il ?
Le contrat de mixité sociale intéresse les communes concernées par le dispositif SRU, qui sont déficitaires au regard de ce même dispositif et qui font l’objet d’un arrêté de carence après avoir failli à atteindre leurs objectifs de rattrapage.
Le contrat de mixité sociale est un bon outil de coopération et de sensibilisation à l’enjeu de mixité sociale pour les communes qui ont du mal à prendre part à l’effort de production de logement social.
Le contrat de mixité sociale doit préciser :
• les objectifs de production de la commune en terme de logement social ;
• les opérations prévues avec leur localisation et un échéancier de réalisation ;
• les moyens et les outils que la commune entend mobiliser pour atteindre ses objectifs ;
• les obligations de chacune des parties signataires ;
• le cas échéant, le contenu du programme d’actions détaillé du PLH ;
• les modalités de mise en œuvre du droit de préemption urbain voire du droit de préemption urbain renforcé par le préfet.
En fonction de la situation de la commune, les engagements pourront porter sur différents volets :
• un volet foncier : il se traduit notamment par un programme d’actions foncières. Il peut aussi amener à prévoir de mener différentes analyses
sur le foncier de la commune.
• un volet urbanisme réglementaire : il prévoit les modifications à opérer sur les documents d’urbanisme en vigueur et le cas échéant en cours d’élaboration afin d’intégrer des outils de densification ou d’ouverture à l’urbanisation en vue de la production de logements sociaux.
un volet urbanisme opérationnel et programmatique : il précise la part des logements et des logements sociaux à réaliser et leur échéancier.
• un volet logement : il consiste à identifier les opérations à réaliser sur les parcs public et privé et les opérations d’intermédiation locative et
à prévoir les interventions des bailleurs sociaux notamment.
• un volet attribution : il détermine la proportion du contingent de logements sociaux réservés par la commune qui sera mobilisée pour une attribution à des ménages bénéficiant du DALO et selon quelles modalités.
• un volet financement : il formalise l’engagement financier de la commune notamment pour assurer l’équilibre financier des opérations.
Le contrat doit aussi prévoir un dispositif de suivi et d’évaluation a minima annuel. Il est établi, en référence à un échéancier d’actions et à des objectifs précisément définis. Les effets des actions se faisant ressentir à des échelles de temps différentes, le contrat doit prédéfinir les modalités de suivi spécifiques à chaque action planifiée.[1]
II-Comment a évolué l’équilibre social en matière d’habitat depuis 2000 ?
➔ 13 décembre 2000, la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU)
Elle vise à récréer un équilibre social dans chaque territoire et à répondre à la pénurie de logements sociaux. Son article 55 oblige certaines communes à disposer d’un nombre minimum de logements sociaux, proportionnel à leur parc résidentiel.
Communes concernées par la loi SRU
Les communes de plus de 3 500 habitants – et de 1 500 habitants dans l’agglomération parisienne – appartenant à des agglomérations ou intercommunalités de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants doivent disposer de 25 % de logement social, en regard des résidences principales, d’ici 2025.
Sont retenus dans le décompte des logements :
- les logements sociaux,
- les logements sociaux vendus à leur occupant, pendant une durée maximale de 10 ans,
- les logements en accession via les dispositifs de PSLA, prêt social location accession (pendant la phase locative, et pendant une durée de 5 ans à compter de la levée d’option), et de BRS, bail réel solidaire.
➔ La loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’ égalité et la citoyenneté
Elle a révisé les conditions d’exemption des communes du dispositif SRU, pour permettre le recentrage de l’application des obligations SRU sur les territoires sur lesquels la demande de logement social est avérée, tout particulièrement les territoires agglomérés ou, à défaut, bien connectés aux bassins de vie et d’emplois. Un décret, pris par le ministre en charge du logement en début de chaque période triennale, fixe, pour une durée de trois ans, la liste des communes exemptées des obligations de mixité sociale.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant
évolution du logement, de l’aménagement et
du numérique (ELAN)
La loi ELAN (Article 130) a instauré un traitement spécifique pour les communes nouvellement entrantes dans le dispositif, qui disposeront, à compter de leur date d’entrée, de 5 triennaux pleins pour atteindre le taux légal de logement social.
Bilan SRU 2020 : 1 100 communes en déficit de logement social
1 100 communes ne respectent pas leurs obligations en matière de logement social. Si elles sont en majorité engagées, sous l’effet de la loi SRU, dans un rattrapage de leur retard, 631 d’entre elles sont soumises à prélèvement pour un montant total de 85,4 millions d’euros, qui sert à financer le logement locatif social.
2 091 communes de plus de 3 500 habitants (1 500 dans l’unité urbaine de Paris) sont situées en territoire SRU. Parmi ces communes :
- 224 communes sont exemptées de l’application de la loi SRU ;
- 767 communes non exemptées respectent le taux légal de logement social applicable ;
- 1100 communes ne respectent pas leurs obligations légales et doivent produire des logements sociaux pour rattraper leur retard.
Parmi les 1100 communes déficitaires :
- 631 d’entre elles sont prélevées, à hauteur de 85,4 M€,
- 143 sont exonérées du prélèvement,
- 326 ne sont pas prélevées du fait de leurs dépenses en faveur du logement social ou en raison de la faiblesse du montant du prélèvement (inférieur à 4 000 €). [2]
✗ Les sanctions pour les communes carencées
Les sanctions prononcées par les préfets à l’encontre des communes carencées ont été alourdies successivement par les lois Alur du 18 janvier 2013, du 24 mars 2014 et égalité et citoyenneté du 27 janvier 2017. Elles permettent :
- la majoration jusqu’à cinq fois le prélèvement initial dû par les communes qui ne respectent pas leurs objectifs triennaux de production de logements sociaux,
- l’augmentation du seuil plafonnant les pénalités pour les communes les plus riches : ce seuil passe de 5 à 7,5 % des dépenses réelles de fonctionnement pour les communes dont le potentiel fiscal par habitant est supérieur à 150 % du potentiel fiscal par habitant médian des communes prélevées,
- la possibilité de reprise de la délivrance des autorisations d’urbanisme par le préfet, sur tout ou partie du territoire des communes défaillantes, en substitution des maires,
- la reprise automatique par le préfet du droit de préemption urbain de la commune pour la réalisation de logements sociaux ;
- l’obligation de prévoir une part minimum de 30 % de logements PLUS-PLAI dans les opérations de taille significative ;
- la possibilité pour le préfet de conclure une convention avec un bailleur social pour la réalisation d’une opération de logement social intégrant une contribution financière obligatoire de la commune ;
- la possibilité pour le préfet de conclure une convention avec un organisme agréé pour la mise en place d’un dispositif d’intermédiation locative dans le parc privé intégrant une contribution financière obligatoire de la commune ;
- le transfert du contingent communal au préfet pour loger les ménages bénéficiaires du Dalo.
La prise d’un arrêté de carence vient ainsi sanctionner, notamment sur un plan financier, les communes refusant de prendre part à l’effort de solidarité nationale, tout en permettant aux préfets de département d’activer des leviers pour faciliter la production effective de logement sociaux sur ces communes.
III-Quel est l’apport de la LOI 3 DS ( relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale)?
L’article 69 de la Loi a Inséré un nouvel article L302-8-1 ; Après l’article L. 302-8 du code de la construction et de l’habitation.
Art. L. 302-8-1.-I.-Le contrat de mixité sociale constitue un cadre d’engagement de moyens permettant à une commune d’atteindre les objectifs mentionnés au I de l’article L. 302-8 et conclu, pour une durée de trois ans renouvelable, entre une commune, l’État, l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre dont la commune est membre et, dans le périmètre de la métropole du Grand Paris, l’établissement public territorial dont la commune est membre.
« Le contrat de mixité sociale peut être signé par toute personne morale susceptible, par son action, de contribuer aux objectifs mentionnés au même I.
« Un contrat de mixité sociale unique peut être conclu à l’échelle du territoire d’un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre ou, dans la métropole du Grand Paris, sur le périmètre de chaque établissement public territorial. A Paris, Lyon et Marseille, le contrat de mixité sociale détermine, pour chacune des périodes triennales qu’il couvre et pour chacun des arrondissements, des objectifs et engagements de façon à favoriser la mixité sociale et à assurer entre les arrondissements une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre de logements. Il précise qu’une part de la production de logements locatifs sociaux est prioritairement orientée vers les arrondissements disposant de moins de 15 % de logements sociaux.
« Le contrat de mixité sociale détermine notamment, pour chacune des périodes triennales qu’il couvre et pour chacune des communes signataires, les objectifs de réalisation de logements locatifs sociaux à atteindre ainsi que les engagements pris, notamment en matière d’action foncière, d’urbanisme, de programmation et de financement des logements mentionnés au IV de l’article L. 302-5 et d’attributions de logements locatifs aux publics prioritaires, définis à l’article L. 441-1. Le contrat de mixité sociale facilite la réalisation d’objectifs de répartition équilibrée des logements locatifs sociaux pour chaque commune.
« Lorsque le représentant de L’État dans le département a constaté la carence d’une commune dans les conditions prévues à l’article L. 302-9-1, il propose à celle-ci d’élaborer un contrat de mixité sociale, dans les conditions définies au présent article.
« II.-Lorsqu’une commune estime ne pas pouvoir atteindre les objectifs mentionnés au VII de l’article L. 302-8, elle peut demander au représentant de L’État dans le département la conclusion d’un contrat de mixité sociale prévoyant une adaptation des objectifs dans les conditions définies au IX du même article L. 302-8.
« Après examen des difficultés rencontrées et des besoins spécifiques d’intérêt général identifiés par la commune lors des périodes triennales échues ou celles envisagées sur les périodes triennales suivantes, le représentant de l’État dans le département, s’il parvient aux mêmes conclusions que la commune, engage l’élaboration du contrat de mixité sociale.
« Le contrat de mixité sociale est annexé au programme local de l’habitat, après délibération de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre concerné. »[3]
[1]-http://outil2amenagement.cerema.fr/IMG/pdf/fiche_contrat_mixite_sociale_v2_cle692cff.pdf
[2]-https://www.ecologie.gouv.fr/larticle-55-loi-solidarite-et-renouvellement-urbain-sru-mode-demploi
[3]-Article 69 de La LOI n° 2022-217 du 21 février 2022 est relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale.
